Банки заключают кредитные договоры с застройщиками, которые используют эскроу-счета для расчётов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Параллельно открываются эскроу-счета для приёма средств дольщиков. Разберёмся, как это работает и на что обращать внимание.

Эскроу-счёт — это счёт в банке, на котором деньги держатся до выполнения определённых условий. Покупатель квартиры по ДДУ перечисляет средства не напрямую застройщику, а на такой счёт. Застройщик получает деньги только после завершения конкретного этапа строительства или передачи объекта. Это снижает риск потери средств, если застройщик не справляется с проектом.

С 2019 года в России действует программа долевого строительства с использованием эскроу-счетов. Она заменила ранее действовавшую систему с банковскими гарантиями. Теперь застройщик, претендующий на привлечение средств дольщиков, обязан открыть эскроу-счёт в банке-кредиторе. Средства дольщиков поступают туда до момента передачи объекта.

Кредитный договор между банком и застройщиком — это основа всей схемы. В нём прописаны условия привлечения финансирования, сроки, суммы и обязательства сторон. Застройщик привлекает средства дольщиков через эти счета, а банк контролирует целевое использование денег. Если застройщик нарушает обязательства, средства могут быть возвращены дольщикам.

Открытие эскроу-счетов для расчётов по ДДУ — обязательный этап для легальной работы застройщика. Без такого счёта компания не имеет права принимать деньги граждан по договорам участия в долевом строительстве. Банк, в свою очередь, проверяет соответствие проекта требованиям до открытия счетов.

Для дольщиков механизм означает, что деньги защищены на всём протяжении строительства. Покупатель может быть уверен, что средства пойдут именно на строительство, а не на иные цели застройщика. При этом сроки перечисления денег застройщику зависят от конкретного этапа — это прописано в договоре и графике строительства.

Для банков такая схема снижает кредитные риски: эскроу-счёт выступает инструментом контроля за движением средств. Застройщик не может распоряжаться деньгами дольщиков до завершения соответствующего этапа. Банк выступает посредником и гарантом целевого использования финансирования.

Рынок долевого строительства в России продолжает развиваться с применением этого механизма. Каждый новый проект предполагает открытие эскроу-счетов и заключение соответствующих кредитных договоров между банками и застройщиками. Участники процесса — от дольщиков до финансовых организаций — действуют в рамках установленных правил, которые регулируют порядок приёма и перечисления средств.